Immobilienbewertung

Professionelle Immobilienbewertung
Der richtige Wert ist entscheidend!

Ihre persönliche Wohnmarktanalyse (kostenlos, unverbindlich, schnell, Ergebnis direkt per E-Mail)

Bitte beachten Sie

Die Wohnmarktanalyse kann keine sachgemäße, objektspezifische Bewertung einer Immobilie mit Termin vor Ort ersetzen. Der endgültige Marktwert kann erst nach einer Ortsbesichtigung, Bauakten- und Grundbucheinsicht festgelegt werden.

Situativer Best-Preis

Erst nach Abwägung der Chancen und Risiken, Finanzierbarkeit, Verkaufsgeschwindigkeit sowie Marktentwicklung und Trends kann der entsprechende Angebotspreis festgelegt werden.

Bitte beachten Sie: Die Wohnmarktanalyse kann keine sachgemäße, objektspezifische Bewertung einer Immobilie mit Termin vor Ort ersetzen. Der endgültige Marktwert kann erst nach einer Ortsbesichtigung, Bauakten- und Grundbucheinsicht festgelegt werden. Erst nach Abwägung der Chancen und Risiken, Finanzierbarkeit, Verkaufsgeschwindigkeit sowie Marktentwicklung und Trends kann der entsprechende Angebotspreis festgelegt werden.

Professionelle Wertermittlung mit einem Profi: Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf unerlässlich!

Hand aufs Herz, wissen Sie, wie viel Ihr Eigentum tatsächlich wert ist bzw. welchen Preis Sie am regionalen Markt erzielen könnten? Lautet die Antwort nein, sind Sie keinesfalls allein. Denn die meisten Immobilieneigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen möchten, wissen tatsächlich nicht den aktuellen Verkehrswert und letztendlich den Marktwert Ihrer Objekte. Dies kann bei der Veräußerung fatale Folgen haben, zusammenhängend damit, ob der Verkaufspreis zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde.

Lassen Sie Ihre Immobilie realistisch schätzen. Obgleich Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung bewerten lassen wollen. Als geprüfte und erfahrene Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV Rheinland) sind wir Ihr geeigneter Ansprechpartner.

Mit einer professionellen Immobilienbewertung und einer fachkundigen Wertermittlung reduzieren Sie die Nachteile und Risiken bei einem Immobilienverkauf enorm. Diese führen wir als erfahrene Makler und Immobiliengutachter gerne für Sie durch. Wir helfen Ihnen, den ersten Schritt in Richtung eines erfolgreichen Verkaufsprozesses zu gehen.

Der richtige Preis

Nachteile beim Verkauf ohne korrekte Wertermittlung

Ein Verkauf ohne eine realistische Werteinschätzung zieht verschiedene Probleme nach sich.

Bei einem zu gering angesetzten Verkaufspreis lässt sich ein Objekt sehr schnell verkaufen – aber nicht ohne finanzielle Einbußen Ihrerseits. Denn tatsächlich ließe sich Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu einem deutlich höheren Preis verkaufen.

Das genaue Gegenteil ist ein zu hoch angesetzter Preis. Dann lässt sich nur schwer ein Interessent für die Immobilie finden. Schließlich vergleichen auch potenzielle Käufer die Preise am Markt und werden sich meist für ein günstigeres vergleichbares Objekt entscheiden. Dadurch zieht sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge und Sie müssen gegebenenfalls den Preis verringern. Sie verlieren wertvolle Zeit, ein schneller Verkauf ist nicht mehr möglich. Die Immobilie ist kaum noch verkauf bar und wir als „verbrannt“ bezeichnet.

Andere Immobilienunternehmen sprechen gerne nach dem Mund des Eigentümers oder schätzen die Immobilie deutlich zu hoch. Ziel ist hier nicht selten die Erlangung eines Verkaufsauftrags. Hauptsache der Auftrag ist erst einmal unterschrieben. Der viel zu hohe Mondpreis kann ja immer noch nach den ersten Wochen der Ernüchterung nach unten korrigiert werden.

Bei uns bekommen Sie keine Illusionen oder Wunschpreise. Unsere professionelle Immobilienbewertung ermöglicht für Sie einen realistischen Verkaufspreis ohne nachteilige Auswirkungen.

Und wie finden Sie den richtigen Preis?

Lassen Sie sich von uns sachgemäß und ausführlich beraten. Wir stellen Ihnen den Wert Ihrer Immobilie anhand von den vier rechtlich anerkannten Verfahren (Sachwert, Vergleichswert, Ertragswert, Beleihungswert) vor und geben Ihnen Überblick des vorhandenen Preis-Potentials.

Gemeinsam erarbeiten wir mit Ihnen den „richtigen“ Preis.

Vergleichswertverfahren

Hier wird aufgrund vergleichbarer, also in Ausstattung, Lage, Alter, Größe und Verwendbarkeit gleicher Objekte, der Kaufpreis des zu bewertenden Objekts abgeleitet. Dieses Verfahren bezieht sich – im Unterschied zu den falsch interpretierten Anwendungen vieler selbst ernannter Fachleute – auf die Ableitung tatsächlich realisierter Kaufpreise. Es zählen hier also insbesondere nicht die teilweise übertriebenen Wunschpreise der Anzeigen in diversen Internet-Portalen. Nur weil ein Nachbar oder Makler für seine angebotene Immobilie die Summe X ins Internet stellt, ist dies keine gute Grundlage für den Vergleichspreis Ihrer Immobilie. Darüber hinaus sind nahezu keine zwei Immobilien wirklich gleich. Angefangen vom Zustand, Alter, Ausstattung und der Mikrolage, bis hin zur Verfügbarkeit (vermietet oder frei) sind hier Anpassungen erforderlich, die nur aus erheblicher Erfahrung und mit Fachwissen sachgerecht angewendet werden können. Im Regelfall sollten Gutachterausschüsse Vergleichswerte im Rahmen von Marktberichten oder Bodenrichtwerten herausgeben, was aber in den wenigsten Landkreisen regelmäßig und vor allem aktuell der Fall ist. Professionelle und kostenpflichtige Marktbeobachtungsprogramme mit Anschluss an zuverlässige Datenquellen bilden hier eine gute Grundlage, die ein Fachmann dann als solide Basis für Vergleichswerte heranziehen kann. Dieses Verfahren ist bei Immobilientypen wie Grundstücken, Häusern und Wohnungen – richtig angepasst – sehr gut anwendbar.

Ertragswertverfahren

Hier wird – ähnlich wie bei einer Geldanlage – der zukünftige im regelmäßigen Geschäftsverkehr zu erwartende Ertrag der Immobilie, also die „Rendite“, als Bewertungsgrundlage herangezogen. Dies erfolgt, indem Grund und Boden zunächst (auch anteilig z.B. bei Wohnungen) herausgerechnet werden, dann separat der Ertrag der baulichen Anlage für die restliche berechnete Lebensdauer des Gebäudes errechnet wird. Die Verzinsung dieses Ertrages wird mit dem sogenannten „Liegenschaftszins“ errechnet. Dieser unterscheidet sich ja nach Lage und Typ der Immobilie. Dann wird der errechnete Ertrag mit dem Bodenwert zusammengerechnet. Das Verfahren ist komplex, erfordert erhebliches Fachwissen und Grundlagendaten sowie sehr präzise Rechenschritte. Es ist nicht das Verfahren, das viele Laien überschlägig mit „Dann nehmen wir mal Jahresmiete mal Faktor X“ versuchen zu errechnen. Simpel, aber falsch. Dieses Verfahren wird im Regelfall bei Mehrfamilienhäusern, aber auch bei vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen als Grundlage der Bewertung herangezogen. Bei Häusern dient es im Normalfall nur als Verifizierungsverfahren.

Sachwertverfahren

Mit diesem Verfahren wird der aktuelle Wert der „Sache“, also von Grundstück und Gebäude, errechnet. Anhand des aktuellen Grundstückspreises (professionell angepasster Vergleichswert), des Neuwertes der Immobilie abzüglich Alterswertminderung und bisher durchgeführter relevanter Renovierungen wird ein Sachwert errechnet. Dann werden – wie bei allen anderen Verfahren auch – wertbeeinflussende Besonderheiten wie Renovierungsrückstand, Schäden oder andere außergewöhnliche Einflüsse mit einberechnet. Der so ermittelte Sachwert muss dann mit einem Faktor auf den heutigen Markt angepasst werden. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Marktfaktor

Dieser „Faktor“ drückt den aktuell erlebten Markt aus, also insbesondere den Unterschied von tatsächlich erwirtschafteten Kaufpreisen im Vergleich zum eigentlich errechneten Sachwert der Immobilie. Auch diese Faktoren werden von vielen Laien überschlägig nur aus dem Bauch geschätzt. Eine gefährliche Methode, die Immobilien-
eigentümer viel Geld kosten kann. Tatsächlich gibt es professionelle und kostenpflichtige Bewertungsprogramme, die diese Berechnungen z.B. durch das Wissen von Gutacherausschüssen und finanzierenden Banken sehr treffsicher erstellen können.